Në Tiranë, çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve për metër katror deri në fund të muajit dhjetor 2023 arriti në 1,548 euro nga 1,095 euro në tremujorin e parë të 2021, sipas të dhënave të indeksit të “Keydata Albania”, një publikim nga Çelësi Media Group. Krahasuar me fillimin e 2021, çmimet mesatare të shitjes së apartamenteve u rritën me 41%.
Edhe çmimet mediane kanë lëvizur brenda intervalit 991 euro/m² në 1,452 euro/m², shoqëruar me një rritje 42,1% nga tremujori i parë 2021 në tremujorin e fundit 2023.
Në raport analizohet se rritja e çmimeve ka nisur që në tremujorin e parë të 2021, pas periudhës së pandemisë së Covid-19. Nga njëri tremujor te tjetri, duke nisur nga 2021, rritja mesatare e çmimeve varion nga 1,7 deri në 6,2%. Shtrenjtimi më i lartë ka qenë nga tremujori i tretë në tremujorin e katërt 2023, përkatësisht me 21%.
Rritja mesatare e çmimeve karakterizohet për tre ndarjet më të mëdha zonale: brenda Unazës së Vogël, ish-Blloku dhe jashtë Unazës së Vogël.
Brenda Unazës së Vogël, çmimi mesatar i shitjes së tremujorit të katërt 2023 arriti 1,804 euro/m². Çmimet mesatare krahasuar me tremujorin e parë 2021 u rritën rreth 56%.
Në zonën e ish-Bllokut, çmimi mesatar i shitjes të tremujorit të katërt 2023 arriti 2,160 euro/m². Çmimet mesatare krahasuar me tremujorin e parë 2021 u rritën me 45%.
Tendencë rritëse të çmimeve mesatare të shitjes së apartamenteve ka pasur edhe për pronat jashtë Unazës së Vogël. Çmimet mesatare reale në këtë zonë, deri tremujorin e katërt 2023, arritën në 1,434 euro/m². Nga tremujori i parë 2021 në tremujorin e fundit 2023, çmimet mesatare janë rritur me 38.3%.
Në krahasim me 2005-n, viti më i hershëm kur ka filluar llogaritja, indeksi i çmimeve është rritur 1,5 herë. Si bazë krahasuese për të gjitha periudhat e përfshira në vlerësim, ekspertët e “Keydata” kanë përcaktuar vitin 2005 si një periudhë që plotëson kriteret dhe kushtet e një momenti të qëndrueshëm për tregun e pronave të paluajtshme. Vlera e indeksit për vitin 2005 është caktuar 100.
Indeksi i çmimeve reale të apartamenteve në qytetin e Tiranës për periudhën e tremujorëve 2021-2023
Në Grafikun 1 është paraqitur kurba e evoluimit në kohë të indeksit të çmimit real të shitjes së apartamenteve në Tiranë për periudhën e tremujorëve 2021-2023. Vlera e indeksit për vitin 2005 është caktuar 100.
Nga tremujori i parë 2021 deri në tremujorin e fundit 2023, çmimi real i shitjes së apartamenteve në Tiranë është rritur me 47.49%. Inflacioni kumulativ për tremujorët 2021-2023 përllogaritet në 52.3%.
Referuar grafikut të mësipërm, kurba e indeksit të çmimit të shitjes së apartamenteve në Tiranë ka pësuar disa fluktuacione gjatë kësaj periudhe kohore, mes të cilave do të nënvizonim:
- Momentet kryesore të rritjes janë listuar si më poshtë:
- Tremujori i parë 2021 deri në tremujorin e dytë 2023; indeksi është rritur me: 1.70%, 5.56%, 3.00%, 0.72% dhe 6.24% përkatësisht nga njëri tremujor në tjetrin.
- Nga tremujori i tretë në tremujorin e katërt 2023, indeksi është rritur me një përqindje më të lartë, përkatësisht me 21%.
- Rënie në indeks vërehet nga tremujori i dytë në tremujorin e tretë 2023, një rënie me 1.04%.
Në Grafikun 2 më sipër paraqitet çmimi mesatar real i shitjes së apartamenteve në Tiranë në Euro/m2 për periudhën e tremujorëve 2021-2023, shprehur në vlerë reale (i deflatuar me normën e inflacionit) si dhe çmimet mediane (vlera e mesit). Nga tremujori i parë 2021 deri në tremujorin e katërt 2023, niveli i çmimeve mesatare reale në Tiranë ka lëvizur brenda intervalit 1,095 euro/m2 – 1,548 euro/m2, duke shënuar një rritje me 41.36%. Çmimet mediane kanë lëvizur brenda intervalit 991 euro/m2 në 1,452 euro/m2, shoqëruar me një rritje 42.1% nga tremujori i parë 2021 në tremujorin e fundit 2023.
Në tremujorin e fundit 2023, çmimet mesatare dhe mediane përllogariten në 1,548 euro/m2 dhe 1,452 euro/m2, përkatësisht. Krahasimisht me tremujorin e tretë 2023, në këtë tremujor, çmimet mesatare reale të shitjes së apartamenteve në Tiranë janë rritur me 5.67%, ndërsa çmimet mediane janë rritur me 4.69%.
Ҫmimet mesatare, në ndryshim nga indeksi i çmimeve, përllogariten në proporcion me numrin e apartamenteve që janë në shitje në një periudhë të caktuar. Kështu, një rritje apo rënie në çmimet mesatare, jo domosdoshmërisht duhet të interpretohet me një dukuri që mund të ketë ndodhur të tregun e pasurive të paluajtshme. Ajo mund të interpretohet me faktin se në një moment të caktuar, oferta për apartamente është rritur ose ulur.
Çmimet mesatare tek Unaza e Vogël u rritën rreth 56%
Në Grafikun 3, paraqitet çmimi mesatar real dhe median i shitjes së apartamenteve në Tiranë (Euro/m2) në zonën brenda Unazës së Vogël për periudhën e tremujorëve 2021-2023. Siç mund të vihet re nga grafiku, çmimi mesatar real i shitjes në këtë zonë, ka ardhur duke u rritur, në intervalin 1,157 – 1,804 euro/m2. Çmimet mediane luhaten në intervalet 1,084 – 1,718 euro/m2. Gjatë kësaj periudhe, çmimet mesatare në këtë zonë janë rritur me 55.8%, ndërsa çmimet mediane janë rritur në një përqindje më të lartë, 58.4% përkatësisht.
Një tendencë rritëse e çmimeve në zonën brenda Unazës së Vogël vihet re në tremujorin e katërt 2023. Në këtë tremujor, çmimi mesatar përllogaritet në 1,804 euro/m2; çmimi median përllogaritet në 1,718 euro/m2. Krahasuar me tremujorin e tretë 2023, në këtë tremujor, çmimet mesatare janë rritur me 15.88% dhe çmimet mediane janë rritur me 11.89%.
Në zonën e ish-Bllokut, çmimet mesatare të apartamenteve u rritën me 45%
Në Grafikun 4 është paraqitur kurba e evoluimit të çmimit mesatar real dhe medianës së çmimeve (Euro/m2) të apartamenteve në zonën e Bllokut. Në këtë zonë, çmimet mesatare të shitjes kanë pësuar një luhatje të konsiderueshme, duke variuar në intervalin 1,488 euro/m2 -2,160 euro/m2, ndërsa çmimet mediane brenda intervalit 1,417 euro/m2 – 2,021euro/m2. Gjatë kësaj periudhe, çmimet mesatare janë rritur me 45.14%, ndërsa çmimet mediane me 42.6%.
Një rritje e nivelit të çmimeve mesatare reale vihet re në tremujorin e dytë 2021, një rritje me 6.2% krahasuar me tremujorin e parë 2021 dhe sërish, një rritje me 2.9% nga tremujori i dytë në tremujorin e tretë 2021. Një rënie e çmimeve mesatare vihet re në këtë zonë nga tremujori i tretë 2021 në tremujorin e parë 2022 me 3.14%.
Nga tremujori i parë në të dytin 2022, çmimet janë rritur me 9.8% dhe një rritje me 13.4% nga tremujori i tretë në tremujorin e fundit. Për sa i përket periudhës aktuale, në këtë tremujor të fundit 2023, mesatarisht një apartament në zonën e Bllokut shitet në vlerën 2,160 euro/m2, çmimi median përllogaritet në vlerën 2,021 euro/m2. Çmimet mesatare në këtë tremujor krahasuar me tremujorin e tretë 2023 kanë shënuar rritje me 5.74%, ndërsa çmimet mediane janë rritur me 0.71%.
Për apartamentet jashtë Unazës së Vogël, çmimet mesatare të shitjes u rritën 38%
Në Grafikun 5 paraqitet evoluimi i çmimit mesatar real dhe median të shitjes në Euro/m2 të apartamenteve në zonën jashtë Unazës së Vogël. Çmimet mesatare reale në këtë zonë variojnë nga një interval 1,036 euro/m2 deri në 1,434 euro/m2 në tremujorin e katërt 2023. Çmimet mediane variojnë në intervalin nga 951 euro/m2 – 1,360 euro/m2.
Çmimet mesatare reale të shitjes së apartamenteve në këtë zonë kanë shfaqur një tendencë rritëse gjatë gjithë periudhës së tremujorëve 2021-2023. Nga tremujori i parë 2021 në tremujorin e fundit 2023, çmimet mesatare janë rritur me 38.3%, ndërsa çmimet mediane janë rritur me 42.8%.
Një tendencë rënëse vihet re në tremujorin e fundit 2021, krahasuar me një tremujor më parë, një rënie me 2.8% në nivelin e çmimeve të shitjes së apartamente në zonën jashtë Unazës së Vogël. Tremujori i fundit 2023 karakterizohet nga një rritje e çmimeve mesatare të shitjes së apartamenteve në këtë zonë. Ҫmimet reale mesatare përllogariten në 1,434 euro/m2, ndërsa çmimet mediane në nivelin 1,360 euro/m2, duke shënuar një rritje me 2.38% dhe 1.79% krahasuar me një tremujor paraardhës.
