Kthimi i Shqipërisë në një destinacion të preferuar turistik ka hapur dhe një mundësi biznesi për ata që zotërojnë një pronë, apo dhe të tretët që menaxhojnë pasuritë e të tjerëve.
Rreth 21 mijë apartamente e njësi të tjera banimi ishin të disponueshme për t’u dhënë me qira në fund të vitit 2024. Këto njësi gjeneruan një rekord të ardhurash prej 85 milionë eurosh, pothuajse dy herë më e lartë se në vitin 2023. Cilat janë qytetet ku ky biznes është më i zhvilluar? Sa fitohet nga qiradhënia sipas muajve dhe për sa ditë në muaj qëndron i zënë apartamenti?
Kthimi i Shqipërisë në një destinacion të preferuar turistik ka hapur dhe një mundësi biznesi për ata që zotërojnë një pronë, apo dhe të tretët që menaxhojnë pasuritë e të tjerëve. Dhënia e një apartamenti në pronësi me qira, apo administrimi i disa prej tyre nga të tretë po bëhet një alternativë për gjenerimin e të ardhurave për shumë familje apo individë. Ndonëse çmimet vijojnë të mbeten të ulëta, me mesatarisht 40-60 euro në ditë, fitimet e gjeneruara në total po rriten nga viti në vit.
Të dhënat e AirDNA, njësia analitike e platformës së qiradhënies Airbnb, të bëra të disponueshme për “Monitor”, bëjnë të ditur se në vitin 2024, nga qiradhënia në Shqipëri u gjeneruan gjithsej 85 milionë euro, një nivel rekord i regjistruar ndonjëherë në vend. Në krahasim me vitin e mëparshëm, të ardhurat janë rritur me 85%.
Zhvillimi është i dukshëm në dy vitet e fundit dhe përkon me rritjen e hyrjes së shtetasve të huaj në vend, që i kaloi 10 milionë në 2023 dhe 11.7 milionë në 2024. Me çmimet ditore të qirave që janë më të lira sesa të hoteleve dhe numrit më të lartë të personave që mund të qëndrojnë në një apartament, kërkesa për këto njësi akomoduese mbetet e lartë.
Për krahasim me vitin 2021, ky treg qarkulloi vetëm 14 milionë euro. Në 4 vjet, numri i njësive që janë dhënë me qira është më se katërfishuar. Në janar të vitit 2021, kur është dhe e dhëna më e hershme e disponueshme nga AirDNA, jepeshin me qira përmes Airbnb rreth 5.3 mijë apartamente apo njësi të tjera banimi.
Në dhjetor 2024, kjo shifër arriti në 21.3 mijë, me rekordin e shënuar në shtator 2024, me gati 24 mijë. Ky numër përfaqëson gati 3% të totalit të njësive për banim në vend (rreth 1.08 milionë) sipas INSTAT, apo 5.5% të apartamenteve në pallate (432 mijë).
“Qiradhënia e shtëpive është një treg në rritje”, thotë Stela Dhami nga Colliers International. Ajo shton se përderisa ky treg nuk ka ndërhyrje, kjo tendencë do të vazhdojë.
“Është krijuar një nëntreg i ‘hotelerisë’ për turistët familjarë dhe rininë me buxhet të ulët, duke qenë se tipologjia e turistëve që tërheqim është low cost”.
Në gusht 2024 jepeshin me qira ditore 23.5 njësi banimi në të gjithë vendit, me Airbnb. Kjo është dhe periudha me kërkesën më të lartë. 73% e këtyre njësive ishin të prenotuara të paktën një ditë gjatë këtij muaji, sipas AirDNA.
Në dhjetor, nga 21.3 mijë njësi të listuara, vetëm 26% e tyre u dhanë të paktën një ditë me qira.
Net-qëndrimet arrijnë rekord në gusht
Lulëzimi i turizmit ka sjellë një rritje të fortë të net-qëndrimeve në strukturat që janë dhënë me qira nëpërmjet platformës Airbnb. Në total për 2024 u regjistruan 1.28 milionë net-qëndrime përmes kësaj platforme, me një rritje prej 70% me bazë vjetore.
Numri më i lartë i net-qëndrimeve shënohet në gusht. Në verën e 2024-s, kërkesa për net-qëndrime në vend ishte gati 4 herë më e lartë sesa në gusht 2021, duke arritur në 272 mijë, nga 72.7 mijë, rreth katër vjet më parë.
Gjatë muajve të verës, Suela vendosi që të marrë një shtëpi me qira në zonën e Pazarit të Ri në kryeqytet, për ta dhënë më pas me ditë. Qiraja mujore ishte 500 euro, ndërsa ajo e jepte me ditë, me çmim që varionte nga 35-55 euro.
Apartamenti ishte i zënë për maksimumi gjysmën e muajit. Shpenzimet e tjera fikse, krahas qirasë ishin 150-200 euro muaj, si energjia, pastrimi, blerja e produkteve të tualetit, zëvendësimi i pajisjeve që mund të dilnin jashtë përdorimit etj., si dhe përqindjet që u jepte Airbnb ose Booking, që varionin nga 7 në 14%.
Të ardhurat mesatare ishin 700-800 euro në muaj dhe në ditët më të mira në gusht-shtator arritën në 1100 euro në muaj, me një fitim neto nga 100-400 euro në muaj, që konsiderohet minimal për një angazhim të tillë.
Suela sot ka hequr dorë dhe thotë se për asnjë mënyrë nuk do t’i rikthehej më një aventure të tillë.
Ky biznes është më i leverdishëm për personat që kanë ngritur një sipërmarrje dhe menaxhojnë disa hyrje njëkohësisht, teksa shpenzimet ulen sa më shumë njësi jepen me qira, apo ata që kanë apartamente në pronësi, që nuk i përdorin.
Të dhënat e AirDNA tregojnë se çmimi mesatar ditor në Shqipëri për një njësi banuese me qira luhatet nga 43 euro në shkurt në 81 euro në gusht, përfshirë pastrimin, por pa kostot e tjera të shërbimit.
Ndryshe nga sa ka ndodhur në vendet e tjera, çmimet nuk kanë shënuar ndonjë rritje të lartë vitet e fundit, përveç muajve të verës në zonat bregdetare, për shkak të konkurrencës së lartë, që ka ardhur nga shtimi i apartamenteve të listuara.
Mesatarja prej 80 eurosh në gusht vjen si rrjedhojë e çmimeve të larta në njësitë bregdetare, kryesisht Vlorë e Sarandë, që arrin në 95 euro në gusht, në Durrës, 85 euro/natë, ndërsa në Tiranë, qiraja mesatare ditore nuk e kalon maksimumin e 50 eurove edhe në kulmin e sezonit.
Stela Dhami e Colliers pohon se kthimi nga qiraja ditore është përgjithësisht i ulët, për shkak të konkurrencës së lartë, por në Shqipëri njerëzit nuk mendojnë shumë gjatë për kthimin e investimit.
Zotëruesit e pronave e të tjerët ndoqën trendin, duke e shtuar ndjeshëm stokun e apartamenteve që jepen me qira ditore, teksa u krijua perceptimi se kjo është një mënyrë e lehtë për të fituar të ardhura.
Kjo tendencë çoi në rritjen e qirave mujore, që në kryeqytet fillojnë tashmë nga 400 euro/muaj.
“Sot është e vështirë të gjesh apartamente 1+1 e 2+1, për qëndrim afatgjatë, sidomos në zona qendrore. Nëse këto apartamente do të hidheshin në treg, patjetër që do të ulej qiraja mujore”, thotë znj. Dhami.
Të ardhurat reale ditore nuk i kalojnë 20 euro në ditë, përveç dy muajve të verës
Një apartament mund ta japësh me qira ditore nga 40-80 euro, por jo i gjithë muaji është i zënë. Sipas statistikave të AirDNA, norma e zënies varion nga 30% në janar deri në 60% në gusht.
Treguesi RevPAR (të ardhura për qiranë e disponueshme), i cili tregon të ardhurën reale ditore bazuar në arkëtimin e një muaji dhe që jep një ide më të qartë të shëndetit të tregut sesa shifrat e larta të të ardhurave totale, në vitin 2024 luhatej nga 14 euro në janar në 49 euro në gusht, me këtë të fundit që rritet nga zonat bregdetare.
Për pjesën më të madhe të vitit, e ardhura ditore nuk i kalon 20 euro.
Kjo do të thotë, që nëse në janar e jep shtëpinë me qira mesatare ditore prej 44 eurosh, banesa do të jetë e zënë në 32% të kohës, pra 10 ditë. Të ardhurat mujore nuk i kalojnë 420 euro, ose rreth 14 euro në ditë.
Në gusht, kur qiraja arrin në 81.5 euro dhe njësia banuese është e zënë në 60% të kohës, e ardhura neto mujore arrin në gati 50 euro.
Me një mesatare të thjeshtë, e ardhura mujore nga qiradhënia ditore në Shqipëri është 26 euro, ose 780 euro në muaj. Kjo është një e ardhur bruto, pasi duhet të hiqen shpenzimet si pastrimi, energjia, amortizimi, kosto të tjera të riparimit e zëvendësimit të pajisjeve, etj., që mund të arrijnë nga 100 deri në 200 euro në muaj.
Kthimi nga qiradhënia ditore
E ardhura mujore nga qiradhënia ditore në Shqipëri është 26 euro, ose 780 euro në muaj. Kjo është një e ardhur bruto, pasi duhet të hiqen shpenzimet si pastrimi, energjia, amortizimi, kosto të tjera të riparimit e zëvendësimit të pajisjeve, etj., që mund të arrijnë nga 100 deri në 200 euro në muaj.
Nga qiraja afatshkurtër, sërish në afatgjatë
Ndërsa shumë individë po lënë shtëpitë e tyre me qira ditore, duke rritur stokun e njësive të disponueshme të listuara në Airbnb, ata që e kanë nisur më herët këtë biznes po bëjnë të kundërtën.
Rritja e qirave afatgjatë nga ulja e ofertës dhe rënia e atyre ditore nga shtimi i stokut po bën që kthimi të barazohet, madje të jetë më i lartë dhe i garantuar për lëshimin e shtëpisë me frekuencë mujore ose më gjatë.
Entela kishte tre apartamente në pronësi jashtë zonës së Unazës, që pas pandemisë filloi t’i jepte me qira ditore duke parë rritjen e kërkesës nga turistët.
Në vitin 2022, ajo thotë se i shiste deri në 60 euro nata. Më se gjysmën e kohës, ambientet ishin të zëna, me një të ardhur mujore prej 900-1200 euro në muaj.
“Ishte një vit shumë i mirë dhe kishte gjithmonë kërkesë”.
Gjatë 2023, këtë biznes nisën ta “kopjonin” shumë. Oferta brenda unazës së madhe dhe në qendër u rrit shumë dhe po jepej me qira 40 euro/nata, një apartament me dy dhoma.
Tendenca vijoi dhe në 2024-n, duke bërë që në zonën e saj çmimet të binin deri në 30 euro/nata, për shkak të konkurrencës së fortë.
Përveç faktit që apartamenti nuk është i zënë çdo natë, duke përfshirë dhe shpenzimet fikse, të ardhurat neto u ulën ndjeshëm.
“Kostot e energjisë ishin të larta, sepse qiramarrësit e mbanin gjithë kohën kondicionerin ndezur, pajisjet amortizoheshin me shpejtësi, duheshin blerë shpesh çarçafë e peshqirë”, pohon ajo.
Tashmë Entela ka hequr dorë nga qiraja ditore dhe po i jep apartamentet afatgjatë, me 500-600 euro në muaj.
“Viti i kaluar ka sjellë një rritje të konsiderueshme të numrit të pronave në treg, gjë që ka ndikuar në performancën e pronave me qira afatshkurtër në Shqipëri”, thotë Brendi Hoti, nga agjencia që merret me dhënien e apartamenteve me qira ditore “Pikhost”.
“Sidomos në qytetet e mëdha, si Tirana, Vlora, Shkodra ka pasur shumë prona të reja. Kjo ka sjellë një numër më të vogël të rezervimeve për secilën pronë.
Thënë kjo, menaxherët e pronave kanë ulur çmimet për të qenë më konkurrues.
Pra shumë prona kanë pasur rënie të të ardhurave në krahasim me vitin e mëparshëm. Pronat që nuk kanë pasur ndikim janë ato që janë më kualitative (p.sh. mobilim modern, ndërtesa të reja, vendndodhje e mirë) dhe pronat ekskluzive/luksoze”, thotë z. Hoti.
Tendenca
Ndërsa shumë individë po lënë shtëpitë e tyre me qira ditore, duke rritur stokun e njësive të disponueshme të listuara në Airbnb, ata që e kanë nisur më herët këtë biznes po bëjnë të kundërtën. Rritja e qirave afatgjatë nga ulja e ofertës dhe rënia e atyre ditore nga shtimi i stokut po bën që kthimi të barazohet, madje të jetë më i lartë dhe i garantuar për lëshimin e shtëpisë me frekuencë mujore ose më gjatë.
Rënia e Euros ul më tej kthimin
Krahas konkurrencës së shtuar, që nuk ka mundësuar rritjen e çmimeve, sidomos në kryeqytet, Euro i ka dhënë një tjetër goditje kthimit nga qiraja. P.sh., Entela, në vitin 2022 e jepte një apartament me qira 60 euro, që e konvertuar me kursin e atëhershëm prej 118 lekë, ishte rreth 7 mijë lekë.
Në vitin 2024, përveçse çmimi ra në 40 euro dhe kursi ishte 100 lekë, të ardhurat në Lek ishin vetëm 4 mijë lekë, ose rreth 40% më pak se dy vjet më parë./ Monitor
